Cijene stanova napuhuju banke, investitori i "lijena" država
 Cijene stanova u Hrvatskoj "podivljale" su. U povoljnijoj varijanti četvorni metar stana u novogradnji stoji 1.500 do 2.000 eura, dok je stara gradnja cijenama gotovo izjednačena. Već je postalo normalno da se za 40-ak kvadrata starog stana u dijelu grada koji se ni po čemu ne može smatrati elitnim traži i po 80-ak tisuća eura.
Zbog sve viših cijena stanova i golemih profita investitora, stanogradnja je u Hrvatskoj postala biznis broj jedan. Procjenjuje se da je povrat uloženog enorman te se kreće od 30, pa čak do 100 posto. Naprimjer, ako investitora četvorni metar stana košta oko 1.000 eura, on će ga prodavati po najmanje 1.300 eura ili više.
Rašireno "fušarenje"
U jednoj renomiranoj građevinskoj tvrtki neslužbeno su potvrdili da na način kako se trenutno u ovoj branši "fušari", neki po kvadratu ne potroše više od 600 do 700 eura, a prodaju ga za dvostruko ili čak trostruko skuplje. Cijena proizvodnje ovisi o ulaznim troškovima, a bitna je stavka cijena građevinskog zemljišta koje je sve skuplje. Međutim, korupcija i siva ekonomija pridonose mogućnosti nepoštene zarade čime je oštećen kupac jer kupuje nekvalitetno, država jer je zakinuta za porez te svi pošteni investitori i renomirane građevinske tvrtke koje se susreću s problemom nelojalne konkurencije i narušenog ugleda struke.
"Poguban" omjer veličine i cijene stana dodatno napuhuju i banke, odobravajući kredite istim tempom kako se potražnja ne bi "ohladila" i cijene počele padati. Ako osoba kupuje novi stan od 60 četvornih metara po cijeni od 1.500 eura po četvornom metru, banci će, uz kamatnu stopu između 5 i 6 posto godišnje, i nakon 30 godina otplate kredita, vratiti više nego dvostruko. Dakle, nakon što kupca "odere" investitor, za novih ga stotinjak tisuća eura "odere" i banka, a tu je još i provizija agenciji od 2 do 3 posto od vrijednosti kupljene nekretnine te razne druge naknade i provizije banci, procjenitelju, javnom bilježniku.
 Cijene narasle 40 posto
Prema podacima Hrvatske narodne banke, u zadnje tri godine cijene stana narasle su gotovo 40 posto, pa ako je rata za stan prije tri godine iznosila 350 eura, sada iznosi oko 500 eura, a plaće gotovo da stoje. Banke su već duboko "zaglibile" putem hipoteka, pa je njima zadnjima u interesu da cijene nekretnina padnu. Stoga potiču novu spiralu zaduženosti i sve nerealnije cijene, koje prijete slomom tržišta.
Što pritom radi država? "POS-ovi stanovi" su bili pomak, ali i kap u moru, a država ne nudi ništa novo - građanima ne osigurava pravo na stan, a često ni adekvatnu pravnu zaštitu od lihvarenja agencija, fušarenja investitora i slično. Na tržištu proizvodnje i prodaje stanova vlada stihija i građevinski eldorado. Ispada da je na djelu "prljavo" javno-privatno partnerstvo u kojem država pere ruke, pravdajući sve zakonom tržišta, a u biti skida sa sebe odgovornost. No, kad treba graditi rukometne dvorane po odabranim gradovima, onda se po hitnom postupku rješava dokumentacija i poslovi dijele bez natječaja. Zašto bi se onda privatni investitori ponašali drukčije, kada država daje ovakav primjer?
Nerealne cijene
 Predsjednik Udruženja pri Hrvatskoj gospodarkoj komori Dubravko Ranilović smatra da je na potezu "druga generacija" kupaca koja se teže odlučuje na kupnju stana i više važe između cijene i kvalitete stana. Posljedica je da cijene nekretnina na nekim lokacijama stagniraju ili su čak u padu jer su precijenjene.
- Odstupanje između tražene i realizirane cijene iznosi čak 18 posto, što govori da se u startu postavi cijena koja je nerealna. Naselja se grade bez plana, preizgrađene zone su bez osnovne infrastrukture, neadekvatnim okolišem i bez pratećih sadržaja. S druge strane, potražnja za kvalitetnim nekretninama je i dalje veća od ponude pa bi u konačnici cijene ipak trebale rasti. Lani je izgrađeno oko 14.000 stanova, a tržište traži znatno više. No, bez suradnje države, lokalne samouprave i privatnih investitora, nemoguće je osmisliti kvalitetnu stambenu politiku, smatra Ranilović.
Dodaje da Hrvatska nema politiku stanogradnje. Urbanistički planovi moraju definirati stambene zone, a rast cijena može se zaustaviti suradnjom s lokalnom samoupravom koja bi investitorima trebala osigurati jeftinije zemljište, što bi se prelilo u nižu cijenu kvadrata stana.
Nedostaje stanova
Glavni ekonomist Zagrebačke banke Žarko Miljenović prognozira da će cijene nekretnina i dalje rasti, ali ne po stopama od 10 do 15 posto kao lani, već nešto sporije.
- Još uvijek imamo značajan debalans između ponude i potražnje, a procjena je da samo u Zagrebu nedostaje oko 30.000 novih stanova. Povećanje platežne moći i dostupnost stambenih kredita uz kamatne stope koje ne bi trebale rasti, sve će to još povećavati potražnju i podizati cijene stanova. Tu je još i inozemna potražnja koja će dodatno utjecati na rast cijena nekretnina, posebno na Jadranu, napominje Miljenović te skreće pažnju da nije bitan samo nominalan rast cijena, već u odluku o kupnji stana treba ukalkulirati i njegovu kvalitetu. Naime, ako se po jednoj nominalnoj cijeni kupuje stan lošije kvalitete, onda je njegova realna cijena još i viša.
- Visoki povrati vezani su najviše za cijenu zemljišta. Prostorni planovi su neuredni, a informacije iznutra o tome hoće li se neko zemljište prenamijeniti u građevinsko postaju iznimno bitne za veliku zaradu ili gubitak. Država može utjecati na porast ponude stanova, međutim POS se sve više pretvara u poligon za političke poene, pa naravno da se bez privatnih investicija ne može, zaključuje Miljenović.
Aneli Dragojević
Izvor: NOVI LIST
16.1.2007.
|
Dodaj
u favorites
